Gestione Fiscale del Patrimonio degli ETS: Guida Completa

Introduzione

Il patrimonio rappresenta un elemento fondamentale per gli Enti del Terzo Settore (ETS), costituendo la base per garantire stabilità e continuità alle attività istituzionali. La corretta gestione fiscale del patrimonio è essenziale non solo per rispettare gli obblighi normativi, ma anche per ottimizzare le risorse disponibili e beneficiare delle agevolazioni previste dalla legislazione.

Il Codice del Terzo Settore (D.Lgs. 117/2017) ha introdotto importanti novità in materia, prevedendo un sistema di agevolazioni fiscali specifiche per il patrimonio degli ETS. Questa guida analizza in modo dettagliato gli aspetti fiscali legati alla gestione patrimoniale, con particolare attenzione alle diverse tipologie di beni e alle operazioni che possono interessarli.

A chi è destinata la guida

• Amministratori e dirigenti di Enti del Terzo Settore
• Responsabili amministrativi e finanziari di ETS
• Commercialisti e consulenti fiscali specializzati nel Terzo Settore
• Notai e professionisti coinvolti in operazioni patrimoniali degli ETS
• Donatori e sostenitori interessati agli aspetti fiscali delle donazioni patrimoniali

1. Il Patrimonio degli ETS: Inquadramento Giuridico e Fiscale

Definizione e composizione del patrimonio

Ai sensi dei nuovi principi contabili OIC 35, il patrimonio dell’ETS deve essere rappresentato con trasparenza, distinguendo tra transazioni sinallagmatiche (scambi commerciali) e non sinallagmatiche (donazioni, 5×1000, contributi). La composizione resta vasta, ma oggi la valutazione dei beni segue criteri precisi:

• Beni immobili e mobili: Devono essere destinati in via esclusiva o prevalente alle attività di interesse generale (AIG) per preservare le esenzioni fiscali.
• Attività finanziarie e Liquidità: Vanno monitorate per evitare che la gestione finanziaria ecceda i limiti delle “attività diverse” (Art. 6 CTS).
• Beni acquisiti gratuitamente: Devono essere iscritti in bilancio al loro fair value (valore normale), valorizzando l’apporto solidaristico anche quando non genera flussi di cassa immediati.

Principi cardine della gestione 2026

Il Codice del Terzo Settore e la recente prassi ministeriale hanno rafforzato tre principi fondamentali:

1. Vincolo di destinazione e Interdipendenza (Art. 8): Esiste uno stretto nesso tra il patrimonio e le finalità civiche dell’ente. I redditi patrimoniali sono esenti (IRES) solo se reinvestiti nelle attività di interesse generale non commerciali.
2. Neutralità nei passaggi di beni (Art. 79-bis): Una grande novità del 2026. In caso di mutamento della qualifica fiscale dell’attività (da commerciale a non commerciale), l’ente può optare per la sospensione d’imposta della plusvalenza, a condizione che i beni restino destinati all’attività statutaria.
3. Divieto di distribuzione e Devoluzione (Art. 8 e 9): Il patrimonio residuo in caso di scioglimento deve essere devoluto ad altri ETS, previo parere positivo dell’Ufficio del RUNTS. Gli atti compiuti senza tale parere sono nulli.

Fonti normative

• D.Lgs. 117/2017 (CTS): Artt. 8, 9, 79 (commercialità) e il nuovo 79-bis (plusvalenze).
• Circolare AdE n. 1/E/2026: Guida definitiva sulla qualificazione fiscale e il computo dei “costi effettivi” (inclusi ammortamenti e oneri tributari).
• D.M. 107/2021: Criteri per la secondarietà delle attività diverse (limiti 30/66).
• OIC 35: Principi contabili specifici per gli Enti del Terzo Settore

2. Fiscalità dei Beni Immobili

IMU e tributi locali

Esenzioni IMU per gli ETS

L’art. 82, comma 6, del CTS stabilisce che gli immobili posseduti e utilizzati dagli ETS non commerciali (iscritti al RUNTS ai sensi dell’art. 79, comma 5) sono esenti dall’IMU, a condizione che siano destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive svolte con modalità non commerciali

• Novità per lo Sport: Per l’esenzione degli impianti sportivi, i Comuni devono ora individuare annualmente i “corrispettivi medi” di mercato; se l’ETS pratica tariffe superiori a tali medie, l’attività viene considerata concorrenziale e l’esenzione decade.
• Utilizzo diretto: Il bene deve essere utilizzato direttamente dall’ente proprietario o concesso in comodato ad altro ETS non commerciale per le medesime finalità istituzionali

Immobili utilizzati promiscuamente

Per gli immobili che ospitano sia attività istituzionali che commerciali o “diverse” (Art. 6):

• L’esenzione IMU si applica solo alla frazione dell’unità immobiliare destinata all’attività non commerciale.
• Criteri di ripartizione: La quota esente va determinata secondo i parametri del DM 200/2012, basati sullo spazio dedicato, sul tempo di utilizzo e sul numero di utenti.
• Logica del “Costo Pieno”: Ai sensi della Circolare 1/E/2026, per dimostrare la non commercialità della frazione immobiliare, l’ente deve imputare correttamente non solo i costi diretti ma anche i costi indiretti e generali (utenze, manutenzioni, tributi), seguendo il principio di economicità dell’Art. 79

Adempimenti per beneficiare dell’esenzione

• Presentazione della dichiarazione IMU telematica.
• Tenuta di una contabilità separata che permetta di distinguere le movimentazioni relative alle diverse attività (istituzionali vs commerciali).
• Eventuale perizia tecnica per determinare l’esatta quota di utilizzo promiscuo

Imposte sui trasferimenti immobiliari

Acquisto di immobili

Gli ETS beneficiano di un regime di forte favore per gli atti traslativi a titolo oneroso (Art. 82, comma 4):

• Imposta di registro, ipotecaria e catastale: applicate in misura fissa (€ 200 ciascuna) anziché proporzionale.
• Condizione essenziale: i beni devono essere utilizzati direttamente entro 5 anni dal trasferimento per lo svolgimento delle attività statutarie.
• Sanzione: In caso di mancata utilizzazione entro il termine o di alienazione anticipata, l’imposta è dovuta in misura ordinaria con una sanzione amministrativa del 30% più interessi di mora

Donazioni e successioni immobiliari

Le donazioni e i lasciti di beni immobili a favore degli ETS sono:

• Esenti dall’imposta sulle successioni e donazioni
• Esenti dalle imposte ipotecaria e catastale
• Condizione: Il vincolo di destinazione deve essere esplicitato: i beni devono servire all’esclusivo perseguimento di finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale. Per i beni culturali “sottoposti a tutela”, l’esenzione è subordinata alla presentazione dell’attestazione di vincolo e alla prova dell’assolvimento degli obblighi di conservazione.

Redditi degli immobili

Immobili strumentali e non commerciali

Per le OdV, le APS e gli Enti Filantropici, i redditi degli immobili destinati in via esclusiva allo svolgimento di attività non commerciale sono esenti dall’IRES.

• L’esenzione comprende sia i redditi catastali degli immobili strumentali, sia i redditi derivanti dalla locazione, purché gli immobili non siano inseriti in un “contesto produttivo” (attività d’impresa) ma gestiti al solo fine di trarre risorse per il sostegno delle finalità istituzionali dell’ente.

Immobili locati o concessi a terzi

• Locazione a canone di mercato: Produce reddito fondiario imponibile, a meno che l’ente non dimostri il totale impiego dei proventi nelle attività di interesse generale e rispetti i limiti di prevalenza dell’Art. 79.
• Locazione a canone simbolico: La Cassazione (sent. 35213/2022) ha chiarito che per mantenere l’agevolazione il corrispettivo non deve essere commisurato al costo del servizio ma deve avere natura simbolica, altrimenti l’attività scivola nel perimetro commerciale.
• Comodato gratuito ad altri ETS: Non produce reddito imponibile e non interrompe il vincolo di destinazione se finalizzato al perseguimento delle attività di interesse generale dell’ente concessionario

3. Fiscalità dei Beni Mobili e Mobili Registrati

Acquisto e donazione di beni mobili

Acquisto di beni mobili

• Aliquote IVA: Si applica l’aliquota ordinaria (22%) o quella ridotta (4% o 10%) a seconda della natura del bene.
• Detraibilità dell’IVA (Nuovo Art. 19-ter DPR 633/72): Dal 2026, la detrazione per gli ETS non è più oggetto di stime forfettarie. L’imposta assolta sugli acquisti di beni utilizzati promiscuamente è detraibile solo per la quota imputabile all’attività economica, determinata secondo criteri oggettivi coerenti con la natura del bene. È obbligatorio gestire con contabilità separata le attività soggette a IVA e quelle fuori campo o esenti per garantire la tracciabilità della detrazione.
• Regime Forfettario Art. 86: Per le ODV e APS che optano per il regime forfettario (soglia ricavi fino a 85.000 euro), l’IVA sugli acquisti è totalmente indetraibile, diventando un costo di gestione

Donazione di beni mobili

• Imposta sulle donazioni: I trasferimenti di beni mobili a favore degli ETS sono esenti dall’imposta di donazione, purché destinati al perseguimento delle finalità civiche e solidaristiche.
• IVA sulle cessioni gratuite: La donazione di beni che rientrano nell’attività propria dell’impresa donante è soggetta a IVA, ma il Codice prevede regimi di favore per le cessioni gratuite di eccedenze alimentari o farmaceutiche a fini di solidarietà sociale.
• Valutazione in Bilancio (OIC 35): I beni mobili acquisiti gratuitamente devono essere iscritti nello Stato Patrimoniale al loro fair value (valore normale) alla data di acquisizione

Ammortamento dei beni strumentali

Per attività istituzionali I beni strumentali utilizzati per le attività di interesse generale non commerciali:

• Non generano ammortamento fiscale deducibile (mancando reddito imponibile).
• Rilevanza per il Test di Commercialità (Art. 79): Questa è una novità cruciale del 2026. Ai sensi della Circolare 1/E/2026, le quote di ammortamento (calcolate secondo i principi contabili) rientrano nella nozione di “costi effettivi” necessaria per dimostrare che l’attività è non commerciale. Un corretto piano di ammortamento civilistico è quindi la prova regina per difendere la non commercialità dell’ente

Per attività commerciali

• I beni utilizzati esclusivamente per attività commerciali sono soggetti ad ammortamento fiscale secondo i coefficienti del D.M. 31/12/1988.
• Plusvalenze e Neutralità (Art. 79-bis): In caso di mutamento della qualifica dell’ente (da commerciale a non commerciale), l’ETS può optare per la sospensione d’imposta delle plusvalenze latenti sui beni mobili, a condizione che gli stessi restino destinati allo svolgimento dell’attività statutaria

Beni ad uso promiscuo

• È necessario individuare la quota di utilizzo riferibile all’attività d’impresa. L’ammortamento è deducibile solo pro-quota.
• Ripartizione dei costi: La Circolare 1/E/2026 impone l’utilizzo di criteri di ripartizione proporzionali ai ricavi o basati su parametri analitici derivanti dall’OIC 35 per isolare i costi imputabili alla sfera commerciale

Veicoli e altri beni mobili registrati

Veicoli

• Bollo auto: Non esiste un’esenzione nazionale per gli ETS; tuttavia, molte Regioni prevedono riduzioni o esenzioni per i veicoli utilizzati dalle ODV per il soccorso o il trasporto disabili.
• Deducibilità dei costi: Per le autovetture utilizzate in attività commerciali (non forfettarie), la deducibilità è limitata al 20% (costi d’acquisto, leasing, manutenzione e carburante), salvo che il veicolo sia destinato esclusivamente ad uso pubblico o sia essenziale per l’oggetto dell’attività (es. scuola guida).
• Semplificazioni Art. 86: Le ODV e APS in regime forfettario non deducono i costi analitici dei veicoli, poiché le spese sono assorbite dal coefficiente di redditività (1% per ODV, 3% per APS)

Altri beni mobili registrati

• Imbarcazioni e aeromobili: Seguono il regime fiscale ordinario del TUIR (Art. 164) con forti limitazioni alla deducibilità, a meno che non siano strumenti indispensabili per le attività di interesse generale (es. protezione civile, soccorso in mare).
• Deducibilità integrale: È ammessa esclusivamente se i beni sono utilizzati in via esclusiva per lo svolgimento di attività istituzionali commerciali o se costituiscono l’oggetto principale dell’impresa sociale.

4. Fiscalità degli Investimenti Finanziari

La gestione finanziaria degli ETS nel 2026 non è solo uno strumento di tesoreria, ma un elemento che concorre a definire la natura stessa dell’ente. Sebbene i proventi finanziari godano di regimi di tassazione alla fonte, la loro rappresentazione in bilancio segue i rigorosi principi dell’OIC 35 per garantire la trasparenza richiesta dal RUNTS

Titoli e altri strumenti finanziari

Regime fiscale dei proventi finanziari

I redditi di capitale e i redditi diversi di natura finanziaria (interessi, dividendi, capital gain) percepiti dagli ETS restano soggetti ai regimi di tassazione ordinari previsti dal TUIR:

• Ritenuta a titolo d’imposta del 26%: applicata sulla maggior parte degli strumenti finanziari (azioni, obbligazioni corporate, derivati).
• Ritenuta a titolo d’imposta del 12,5%: riservata ai titoli di Stato (Bot, Cct, Btp) e ai titoli equiparati (White List)

Esenzioni e agevolazioni

• Il Test di Commercialità (Art. 79, comma 5-bis): Questa è una disposizione chiave del 2026. Ai fini del calcolo di prevalenza per mantenere la qualifica di “ETS non commerciale”, i proventi da investimenti finanziari sono classificati come “entrate non commerciali”. Questo significa che, pur essendo tassati alla fonte, aiutano l’ente a bilanciare eventuali ricavi commerciali e a preservare lo status di ente non profit.
• Titoli di Solidarietà (Art. 77): Resta ferma la possibilità di emettere titoli di solidarietà per finanziare le attività di interesse generale, con regimi di favore per i sottoscrittori, sebbene il pieno accesso al mercato dei capitali sia ancora oggetto di monitoraggio UE

Partecipazioni societarie

Partecipazioni in società commerciali

• Dividendi e Plusvalenze: Sono soggetti a ritenuta o imposta sostitutiva del 26%. Per gli ETS che optano per il regime forfettario (Art. 80 o Art. 86), tali proventi sono considerati poste straordinarie ed escluse dal calcolo del coefficiente del 3%, venendo tassati analiticamente.
• Limiti di controllo: Gli ETS non possono detenere partecipazioni di controllo in società commerciali che svolgono attività diverse da quelle di interesse generale, per non violare il divieto di lucro indiretto, salvo che si tratti di Imprese Sociali

Partecipazioni in imprese sociali

• Distribuzione limitata degli utili: Le imprese sociali possono destinare una quota inferiore al 50% degli utili ad aumento gratuito del capitale o distribuzione di dividendi, ma con rendimenti limitati (massimo tasso buoni postali + 2,5%).
• Incentivi all’investimento (Art. 18 D.Lgs. 112/2017): Una delle misure più potenti del 2026. Chi investe nel capitale sociale di imprese sociali (anche ETS) beneficia di una detrazione IRPEF del 30% (per le persone fisiche) o di una variazione in diminuzione IRES del 30% (per le società), a condizione che l’investimento sia mantenuto per almeno 5 anni

Gestione della liquidità

Conti correnti e depositi

• Interessi attivi: Soggetti a ritenuta alla fonte del 26%.
• Esenzione dall’imposta di bollo: A differenza di quanto previsto per le società ordinarie, l’Art. 82, comma 5 del CTS stabilisce che gli ETS (comprese le cooperative sociali) sono esenti dall’imposta di bollo su qualunque atto o documento, inclusi gli estratti conto bancari e i libretti di risparmio. Questa è un’agevolazione strutturale spesso sottovalutata ma fondamentale per l’economia dell’ente.

Investimenti a basso rischio

• Certificati di deposito: Soggetti a ritenuta del 26%.
• Buoni fruttiferi postali: Godono dell’aliquota agevolata del 12,5% e sono esenti da imposta di successione se detenuti dall’ente in virtù di lasciti o donazioni.

5. Patrimonio e Raccolta Fondi

La raccolta fondi non è più una semplice attività di “fundraising”, ma un pilastro della non commercialità dell’ente. Ogni euro raccolto deve essere correttamente classificato per non alterare l’equilibrio del test di prevalenza dell’Art. 79.

Donazioni e lasciti che incrementano il patrimonio

Donazioni in denaro

• Esenzione d’imposta: Le liberalità a favore degli ETS sono esenti dall’imposta sulle donazioni e dalle imposte ipotecaria e catastale, a condizione che i beni siano utilizzati per lo svolgimento dell’attività statutaria ai fini dell’esclusivo perseguimento di finalità civiche e solidaristiche.
• Agevolazioni per i donatori (Art. 83 CTS): Dal 1° gennaio 2026, queste agevolazioni sono riservate esclusivamente ai sostenitori di enti iscritti nel RUNTS. 
  • Persone fisiche: Possono scegliere tra una detrazione IRPEF del 30% (che sale al 35% per le ODV) su un importo massimo di 30.000 euro, o una deduzione nel limite del 10% del reddito complessivo dichiarato.
  • Imprese e soggetti IRES: Beneficiano di una deduzione nel limite del 10% del reddito complessivo, con la possibilità di riportare l’eccedenza nei periodi d’imposta successivi fino al quarto.
  • Condizione essenziale: Per ogni beneficio fiscale, il versamento deve avvenire tramite sistemi di pagamento tracciabili (niente contanti).

Lasciti testamentari

• Esenzione totale: I lasciti a favore degli ETS non sono soggetti all’imposta di successione.
• Adempimenti: L’ente deve procedere all’accettazione dell’eredità (solitamente con beneficio d’inventario per le persone giuridiche) e alla presentazione della dichiarazione di successione telematica entro i termini di legge. Ai fini del bilancio, l’OIC 35 impone l’iscrizione delle attività acquisite al loro fair value alla data di acquisizione

Crowdfunding e altre forme di raccolta

Donation-based crowdfunding

• Trattamento fiscale: Queste campagne sono assimilate alle erogazioni liberali. Per l’ETS sono entrate non commerciali che non concorrono alla formazione del reddito imponibile.
• Vantaggi per i donatori: Se la piattaforma garantisce la tracciabilità e rilascia idonea ricevuta, i donatori possono fruire delle detrazioni/deduzioni dell’Art. 83 CTS come per le donazioni dirette

Reward-based crowdfunding

• La regola del “Modico Valore”: Ai sensi della Circolare 1/E/2026, se la ricompensa (reward) ha un valore simbolico o è di modico valore rispetto alla donazione, l’attività è considerata raccolta fondi occasionale (Art. 79, c. 4, lett. a) ed è non imponibile IRES ed esclusa dall’IVA.
• Configurazione commerciale: Se la ricompensa ha un valore significativo o di mercato, l’operazione si configura come una vendita (rapporto sinallagmatico). In questo caso, i proventi diventano commerciali e concorrono al test di prevalenza dell’Art. 79, scivolando nel “Piatto A” dei ricavi d’impresa.
• Rendicontazione obbligatoria: Per ogni campagna di raccolta fondi pubblica occasionale, l’ente deve redigere un rendiconto specifico (con relazione illustrativa) da inserire nel bilancio d’esercizio.

Patrimonio di destinazione e trust

Patrimonio destinato a specifico affare

• Costituzione: Gli ETS dotati di personalità giuridica e iscritti nel registro delle imprese (come le Imprese Sociali) possono costituire uno o più patrimoni destinati a uno specifico affare.
• Regime fiscale: Si realizza una separazione patrimoniale per la protezione verso i creditori, ma sotto il profilo fiscale i proventi confluiscono nel reddito complessivo dell’ente secondo i criteri di commercialità o non commercialità delle attività svolte

Trust a favore di ETS

• Trust di scopo: È possibile costituire trust finalizzati al supporto di progetti di interesse generale gestiti da un ETS.
• Regime fiscale di favore: I trasferimenti di beni in un trust che abbia come beneficiario un ETS godono delle esenzioni dalle imposte di successione e donazione. Inoltre, i conferimenti operati da terzi verso il trust possono beneficiare del regime delle erogazioni liberali (Art. 83 CTS) se il trust è funzionalmente collegato al perseguimento delle finalità istituzionali dell’ente beneficiario.

6. Adempimenti e Obblighi di Rendicontazione

La trasparenza non è più solo un valore ideale, ma il cardine su cui poggia l’intero sistema delle agevolazioni fiscali del Terzo Settore. Con il sistema di vigilanza pienamente a regime, la precisione nella rendicontazione patrimoniale è la vostra prima difesa contro il rischio di cancellazione dal RUNTS

Bilancio e rendicontazione patrimoniale

Stato patrimoniale

• Obbligo di redazione: A seguito delle semplificazioni introdotte dalla L. 104/2024, l’obbligo di redigere il bilancio di esercizio (formato da Stato Patrimoniale, Rendiconto Gestionale e Relazione di Missione) scatta solo per gli ETS con ricavi, rendite o proventi superiori a 300.000 euro (limite elevato rispetto ai precedenti 220.000). Sotto questa soglia, è possibile optare per il più semplice Rendiconto per Cassa.
• Contenuto: Deve evidenziare con chiarezza la composizione del patrimonio e la sua destinazione statutaria, distinguendo le poste vincolate da quelle disponibili.
• Modelli: Deve essere obbligatoriamente conforme ai modelli ministeriali (D.M. 5 marzo 2020), integrando le valutazioni al fair value previste dai principi contabili OIC 35 per le transazioni non sinallagmatiche

Relazione di missione

• Contenuto patrimoniale: Rappresenta il documento narrativo che “spiega” i numeri, illustrando l’andamento finanziario e l’effettivo impiego delle risorse per le finalità civiche e solidaristiche.
• Informazioni specifiche: È obbligatorio indicare i criteri di valutazione del patrimonio, le movimentazioni delle voci, i vincoli gravanti sui fondi e documentare il carattere secondario e strumentale delle “attività diverse” rispetto a quelle di interesse generale

Obblighi di trasparenza e pubblicità

Pubblicazione del bilancio

• Deposito al RUNTS: Il bilancio, comprensivo della relazione di missione, deve essere depositato presso il Registro Unico nazionale entro il 30 giugno di ogni anno (o comunque entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio).
• Sito web e Compensi: Gli ETS con ricavi superiori a 100.000 euro annui hanno l’obbligo di pubblicare sul proprio sito internet (o su quello della Rete Associativa cui aderiscono) gli eventuali emolumenti, compensi o corrispettivi attribuiti ai componenti degli organi di amministrazione e controllo, ai dirigenti e agli associati

Rendicontazione di specifiche raccolte fondi

• Rendiconto specifico: Per ogni attività di raccolta fondi pubblica occasionale (es. mercatini, eventi natalizi), l’ente deve redigere un rendiconto specifico entro 4 mesi dalla chiusura dell’esercizio.
• Contenuto: Deve contenere in modo chiaro le entrate e le uscite, accompagnate da una relazione illustrativa che certifichi la destinazione dei fondi raccolti ai progetti istituzionali. La Circolare 1/E/2026 sottolinea che le spese per l’evento non dovrebbero mai essere superiori ai ricavi, salvo imprevisti documentati

Controlli e verifiche

Organo di controllo

• Nomina obbligatoria: Diventa necessaria per gli ETS (e obbligatoria “sempre” per le Fondazioni) che superano per due esercizi consecutivi due dei seguenti limiti:
  • Totale dell’attivo dello stato patrimoniale: 150.000 euro.
  • Ricavi, rendite, proventi, entrate: 300.000 euro.
  • Dipendenti occupati in media: 7 unità.
• Funzioni: Monitora l’osservanza della legge e dello statuto, il rispetto dei principi di corretta amministrazione e, soprattutto, attesta che il bilancio sociale (obbligatorio sopra il milione di euro di ricavi) sia redatto in conformità alle linee guida ministeriali

Revisione legale dei conti

• Nomina obbligatoria: Con l’entrata in vigore della L. 104/2024, i limiti per la nomina del revisore sono stati innalzati. Ora scatta al superamento per due esercizi consecutivi di due dei seguenti parametri:
  • Totale dell’attivo dello stato patrimoniale: 1.500.000 euro.
  • Ricavi, rendite, proventi, entrate: 3.000.000 euro.
  • Dipendenti occupati in media: 20 unità.

• Vigilanza Triennale (Novità 2026): Ricordate che, indipendentemente dai limiti dimensionali, dal 1° gennaio 2026 ogni ETS è soggetto a una programmazione triennale dei controlli ordinari da parte degli uffici del RUNTS o delle Reti Associative autorizzate, per verificare la permanenza dei requisiti di iscrizione e la correttezza della gestione fiscale

7. Strategie di Ottimizzazione Fiscale del Patrimonio

L’ottimizzazione del patrimonio non è più solo una questione di rendimento, ma di protezione della natura non commerciale dell’ente. Una gestione superficiale delle risorse può generare “tassazione anomala” o far scivolare l’ente fuori dai benefici del Titolo X del CTS

Pianificazione degli investimenti

Diversificazione del portafoglio

• Bilanciamento rischio-rendimento: Le strategie di investimento devono rispettare l’assenza di scopo di lucro soggettivo. La “Comfort Letter” della Commissione Europea del 2025 ha ribadito che il patrimonio degli ETS è ontologicamente diverso da quello profit poiché “non realmente posseduto” dai soci, ma vincolato al fine sociale.
• Considerazioni fiscali: I proventi finanziari (tassati al 12,5% o 26% alla fonte) sono considerati “entrate non commerciali” ai fini del test di prevalenza dell’Art. 79 comma 5-bis. Pertanto, un portafoglio finanziario ben gestito aiuta a bilanciare eventuali ricavi da attività diverse, preservando la qualifica di ETS non commerciale

Investimenti a impatto sociale

• Social impact investing: Gli ETS possono oggi orientare la liquidità verso strumenti che generano valore sociale misurabile.
• Investire in Imprese Sociali (Art. 18 D.Lgs. 112/2017): L’ETS che investe nel capitale sociale di imprese sociali beneficia della variazione in diminuzione IRES del 30% della somma investita (fino a 1,8 milioni di euro), a condizione di mantenere la partecipazione per almeno 5 anni. È un modo potente per far crescere il patrimonio supportando la rete del Terzo Settore.

Gestione immobiliare

Valorizzazione del patrimonio immobiliare

• Ristrutturazioni e Bonus: Gli ETS possono accedere alle detrazioni fiscali per il recupero del patrimonio edilizio. Inoltre, il Social Bonus (Art. 81 CTS) incentiva le erogazioni liberali vincolate al recupero di immobili pubblici inutilizzati o beni confiscati, garantendo ai donatori un credito d’imposta fino al 65%.
• Neutralità fiscale e Art. 79-bis: Questa è la vera “arma” di ottimizzazione. In caso di mutamento della qualifica fiscale di un’attività (es. da commerciale a non commerciale), l’ente può optare per la sospensione d’imposta della plusvalenza sui beni strumentali. La plusvalenza non viene tassata finché il bene resta destinato alle finalità statutarie e civiche

Concessione in uso a terzi

• Locazione: La mera locazione di immobili non configura di per sé attività commerciale, ma genera redditi fondiari che per OdV e APS sono esenti da IRES se gli immobili sono destinati esclusivamente ad attività non commerciali.
• Comodato ad altri ETS: Concedere immobili in comodato ad altri enti del RUNTS per lo svolgimento di AIG non interrompe il vincolo di destinazione e permette di mantenere le esenzioni IMU ex Art. 82, a patto che l’uso resti rigorosamente non commerciale

Fundraising patrimoniale

Campagne di raccolta fondi mirate

• Progetti specifici: La raccolta fondi finalizzata all’incremento patrimoniale (es. acquisto sede) beneficia della non imponibilità IRES ed esclusione IVA, purché effettuata occasionalmente o in conformità alle Linee Guida ministeriali.
• Comunicazione fiscale (Art. 83 CTS): I donatori scelgono l’ente anche in base ai vantaggi fiscali. Informare che le donazioni patrimoniali sono detraibili al 30-35% o deducibili al 10% (senza limiti per i soggetti IRES) è essenziale per il successo della campagna

Lasciti testamentari

• Programmi di sensibilizzazione: È necessario comunicare che i lasciti a favore di ETS sono totalmente esenti dall’imposta di successione e dalle imposte ipotecaria e catastale.
• Pianificazione e OIC 35: I beni ricevuti per testamento devono essere iscritti in bilancio al loro fair value alla data di acquisizione. Una corretta valutazione patrimoniale iniziale permette di gestire meglio gli ammortamenti, i quali, ai sensi della Circolare 1/E/2026, rientrano tra i “costi effettivi” necessari per superare il test di non commercialità dell’Art. 79

8. Casi Pratici ed Esempi

Per comprendere appieno come la gestione del patrimonio si traduca in vantaggi fiscali, analizziamo tre scenari tipici alla luce delle ultime istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Caso 1: Acquisto di un immobile da destinare a sede

• Scenario: Un’associazione (ETS non commerciale) acquista un fabbricato da destinare a sede operativa per corsi di formazione e assistenza sociale.

• Aspetti fiscali e agevolazioni:
  • Imposte d’atto: Grazie all’Art. 82, comma 4 del CTS, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
  • Esenzione IMU: L’immobile è esente da IMU poiché destinato esclusivamente ad attività istituzionali svolte con modalità non commerciali.
  • Logica del “Costo Pieno” (Circolare 1/E/2026): Se l’ente accende un mutuo, gli interessi passivi e le spese di gestione dell’immobile (manutenzione, utenze, ammortamenti) rientrano tra i “costi effettivi”. Questi costi permettono all’ente di incassare corrispettivi dai soci (es. quote di partecipazione ai corsi) mantenendo l’attività non commerciale, purché l’avanzo non superi il 6%.

• Adempimenti e cautele:
  • Vincolo dei 5 anni: È fondamentale dichiarare nell’atto che l’immobile verrà utilizzato per fini istituzionali; in caso di vendita o cambio di destinazione prima di 5 anni, l’ente decade dal beneficio della misura fissa.
  • Contabilità separata: Se una stanza del fabbricato viene locata a canone di mercato, l’esenzione IMU decade per quella frazione e l’ente deve isolare i relativi ricavi e costi

Caso 2: Gestione di un portafoglio di investimenti finanziari

• Scenario: Una fondazione ETS dispone di una liquidità derivante da un lascito e intende investirla per finanziare i propri progetti pluriennali.
• Aspetti fiscali e strategie:
  • Tassazione alla fonte: I proventi restano soggetti alle ritenute del 26% (dividendi/cedole corporate) o del 12,5% (Titoli di Stato).
  • Il “Piatto della Non Commercialità”: Ai sensi dell’Art. 79, comma 5-bis, questi proventi sono considerati “entrate non commerciali”.
  • Esempio di ottimizzazione: Se l’ente ha troppe entrate commerciali (superiori al 50% del totale), può utilizzare le rendite finanziarie per “riequilibrare” la bilancia e mantenere la qualifica di ETS non commerciale, evitando di essere tassato con l’IRES ordinaria del 24% su tutto l’avanzo di gestione.

• Investimento strategico (Art. 18 D.Lgs. 112/2017):
  • Se la fondazione investe nel capitale sociale di una Impresa Sociale, beneficia di una deduzione IRES del 30% della somma investita, contribuendo a far crescere la rete del Terzo Settore

Caso 3: Donazione di un immobile con vincolo di destinazione

• Scenario: Un privato dona a un ETS un immobile storico, imponendo nel contratto di donazione che esso venga utilizzato esclusivamente come casa-famiglia.
• Aspetti fiscali e tutele:
  • Esenzione totale: Il trasferimento è esente dall’imposta sulle successioni e donazioni e dalle imposte ipotecaria e catastale (Art. 82, c. 2 CTS).
  • IRES e Rendite: I redditi fondiari dell’immobile sono esenti IRES per espressa previsione del Codice (Art. 84 e 85), purché l’ETS mantenga la qualifica non commerciale.

• Adempimenti OIC 35 e Trasparenza:
  • Fair Value: L’immobile deve essere iscritto nello Stato Patrimoniale al suo valore normale alla data di acquisizione.
  • Riserve Vincolate: Il vincolo posto dal donatore deve essere gestito contabilmente creando una specifica “Riserva vincolata da terzi” (Patrimonio Netto AII 3).
  • Ammortamenti Strategici: Sebbene il bene sia ricevuto gratuitamente, la Circolare 1/E/2026 permette di calcolare gli ammortamenti su tale valore normale e includerli nei “costi effettivi” per il test dell’Art. 79, proteggendo la non commercialità delle attività che si svolgeranno all’interno della casa-famiglia

9. FAQ – Domande Frequenti

10. Riferimenti Normativi e Link Utili

Principali riferimenti normativi

• D.Lgs. 117/2017 (Codice del Terzo Settore): in particolare gli artt. 8 e 9 (patrimonio), l’art. 79 (commercialità) e il nuovo art. 79-bis sulla sospensione delle plusvalenze.
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 1/E del 19 febbraio 2026: la guida definitiva sulla qualificazione fiscale degli ETS e sull’applicazione della logica del “costo pieno”.
• D.Lgs. n. 186 del 4 dicembre 2025 (Correttivo Fiscale): disposizioni per l’allineamento IVA e l’innalzamento delle soglie per i regimi forfettari a 85.000 euro.
• Legge n. 104 del 4 luglio 2024: norme di semplificazione per l’innalzamento dei limiti per il bilancio di cassa e la nomina degli organi di controllo.
• D.P.R. 917/1986 (TUIR) e D.P.R. 633/1972 (IVA): riferimenti sussidiari applicabili per quanto compatibili con il regime speciale del Titolo X.
• D.M. 5 marzo 2020 e OIC 35: modelli obbligatori di bilancio e principi contabili per la valutazione del patrimonio al fair value

Tipologia di Bene o Operazione	Agevolazioni Fiscali	Condizioni e Requisiti	Riferimenti Normativi	Trattamento IRES/IMU/IVA	Obblighi di Rendicontazione	Impatto sulla Commercialità
Beni immobili (acquisto)	Imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 200 ciascuna).	Utilizzo diretto entro 5 anni dal trasferimento per attività statutarie; iscrizione al RUNTS.	Art. 82, comma 4, CTS	Esenzione IMU se destinati esclusivamente ad attività non commerciali; IVA ad aliquota ordinaria o ridotta.	Presentazione dichiarazione IMU telematica; contabilità separata per distinguere attività istituzionali da commerciali.	L’acquisto non influisce negativamente se destinato ad attività di interesse generale (AIG); i costi di gestione (ammortamenti, interessi) concorrono ai costi effettivi per il test di non commercialità.
Donazioni e successioni immobiliari	Esenzione totale dall’imposta sulle successioni e donazioni e dalle imposte ipotecaria e catastale.	Vincolo di destinazione per finalità civiche e solidaristiche esplicitato nell’atto; accettazione con beneficio d’inventario.	Art. 82, comma 2, CTS; OIC 35	Redditi fondiari esenti IRES per OdV, APS ed Enti Filantropici se l’ETS resta non commerciale.	Iscrizione in bilancio al fair value; gestione contabile con riserva vincolata; presentazione dichiarazione di successione telematica.	Le entrate da donazioni sono considerate non commerciali (transazioni non sinallagmatiche) e non gravano sul test di prevalenza commerciale.
Investimenti Finanziari (Titoli e Depositi)	Esenzione imposta di bollo su estratti conto e libretti; aliquota agevolata 12,5% per Titoli di Stato.	Iscrizione al RUNTS; rispetto del divieto di lucro indiretto.	Art. 82, comma 5, CTS; Art. 79, comma 5-bis, CTS; OIC 35	Ritenuta alla fonte del 26% (azioni/obbligazioni) o 12,5% (Titoli di Stato).	Rappresentazione in bilancio secondo OIC 35; trasparenza richiesta dal RUNTS.	I proventi sono classificati come ‘entrate non commerciali’ e aiutano a bilanciare eventuali ricavi commerciali nel calcolo di prevalenza.
Partecipazioni in Imprese Sociali	Variazione in diminuzione IRES del 30% (per l’ETS investitore) o detrazione IRPEF 30% (per persone fisiche).	Investimento mantenuto per almeno 5 anni; limite massimo investimento 1,8 milioni di euro.	Art. 18 D.Lgs. 112/2017	Ritenuta o imposta sostitutiva del 26% sui dividendi/plusvalenze.	Documentazione dell’investimento e monitoraggio dei limiti di controllo.	Supporta la crescita patrimoniale istituzionale senza configurare lucro indiretto se effettuato in imprese sociali.
Raccolta Fondi Occasionale (Reward-based)	Non imponibilità IRES ed esclusione dall’IVA per le ricompense di modico valore.	La ricompensa deve avere valore simbolico o modico rispetto alla donazione; deve essere occasionale.	Art. 79, comma 4, lett. a, CTS; Circolare AdE 1/E/2026	Se il valore è significativo, l’operazione è considerata commerciale (vendita) soggetta a IRES e IVA.	Redazione di un rendiconto specifico con relazione illustrativa da inserire nel bilancio d’esercizio.	Le raccolte di modico valore sono entrate non commerciali; se di valore commerciale, concorrono ai ricavi d’impresa (Piatto A).
Beni Mobili e Veicoli	Esenzione imposta di donazione; possibili riduzioni regionali del bollo auto per ODV/trasporto disabili.	Destinazione a finalità civiche e solidaristiche; tracciabilità tramite contabilità separata.	Art. 86 CTS (Regime forfettario); Circolare 1/E/2026; OIC 35	IVA indetraibile per chi è in regime forfettario; detrazione pro-quota per uso promiscuo (criteri oggettivi).	Iscrizione a fair value per acquisizioni gratuite; piano di ammortamento civilistico per dimostrare i costi effettivi.	Le quote di ammortamento sono considerate ‘costi effettivi’ fondamentali per difendere la non commercialità dell’attività.

Conclusioni

La gestione fiscale del patrimonio rappresenta oggi, in questo scenario di piena operatività del 2026, il baricentro della sostenibilità economica e della protezione giuridica degli Enti del Terzo Settore. Il Codice del Terzo Settore ha introdotto un sistema di agevolazioni che, superando il formalismo del passato, premia gli enti capaci di documentare un reale vincolo di destinazione dei beni alle finalità civiche e solidaristiche. La “Comfort Letter” della Commissione Europea ha definitivamente legittimato questo regime, riconoscendo che il patrimonio dell’ETS è ontologicamente diverso da quello profit poiché vincolato all’interesse generale.

È fondamentale che gli amministratori adottino un approccio strategico, monitorando annualmente l’equilibrio tra entrate commerciali e non commerciali per preservare la qualifica di ente non commerciale ai sensi dell’Art. 79. Strumenti innovativi come la sospensione d’imposta sulle plusvalenze (Art. 79-bis) offrono ora una protezione fondamentale nel caso di mutamento della natura fiscale dell’attività, evitando pesanti esborsi tributari sui beni strumentali. Allo stesso tempo, la trasparenza verso i sostenitori e il RUNTS deve essere garantita attraverso una rendicontazione analitica che integri correttamente i costi effettivi (inclusi ammortamenti e oneri generali) secondo i nuovi dettami dell’Agenzia delle Entrate.

Data la complessità della materia e la sua continua evoluzione, specialmente dopo le novità introdotte dal Correttivo Fiscale del 2025, è indispensabile avvalersi della consulenza di professionisti specializzati. Solo un monitoraggio costante e una pianificazione patrimoniale basata sui principi dell’OIC 35 possono assicurare la piena conformità normativa e permettere all’ente di trasformare il proprio patrimonio in un motore di impatto sociale reale e protetto